Η λειτουργία της αγοράς ακινήτων μέσα από το πρίσμα των αυθεντικών θεσμικών οικονομικών: μια θεωρητική προσέγγιση

Résumé

Η εργασία αντλεί στοιχεία από τη σχολή των αυθεντικών θεσμικών οικονομικών για να αναπτύξει ένα ολοκληρωμένο μεθοδολογικό πλαίσιο για την κατανόηση και ανάλυση των "θεσμικών" συνθηκών, διαδικασιών, σχέσεων και δυναμικών μέσω των οποίων η αγορά ακινήτων λειτουργεί για να (ανα-)παράγει τον "οικοδομημένο χώρο" και να ικανοποιήσει τις ανάγκες για χρήση, επένδυση και οικοδόμηση. Η ανάγκη και η σπουδαιότητα μιας τέτοιας μελέτης έγκειται στο γεγονός ότι οι υπάρχουσες οικονομικές προσεγγίσεις αδυνατούν να παράσχουν μια ολοκληρωμένη ανάλυση της "διαδικασίας της αγοράς", κάτι που τις εμποδίζει να μελετήσουν και να κατανοήσουν πλήρως τον τρόπο διαμόρφωσης των προϊόντων της, αλλά και τη σχέση και επίδρασή της στην οικονομία μιας περιοχής. Η παρούσα προσέγγιση δίνει έμφαση στην ανάλυση όχι τόσο των αποτελεσμάτων της αγοράς (δηλ. το απόθεμα γης και κτιρίων, τις τιμές ενοικίων, τις αξίες ακινήτων, κ.λπ.), αλλά κυρίως των μηχανισμών, των οργανωτικών δομών, των σχέσεων και των δυναμικών μέσω των οποίων η αγορά λειτουργεί. Σε αυτή τη βάση αναπτύσσεται η ιδέα της αγοράς ακινήτων ως θεσμός, δηλ. ως ένα πλέγμα νομοθετημένων αλλά και άτυπων κανόνων, συμβάσεων, κωδικών συμπεριφοράς, δικαιωμάτων, πρακτικών, μηχανισμών, οργανισμών και σχέσεων μεταξύ τους, βάσει των οποίων τα ακίνητα, και ο οικοδομημένος χώρος γενικότερα, ορίζονται, παράγονται, διανέμονται, χρησιμοποιούνται, μεταβιβάζονται και διατηρούνται ή μεταβάλλονται. Επιπλέον γίνονται σαφείς μεθοδολογικές  προτάσεις ως προς την εμπειρική διερεύνηση της αγοράς ως θεσμός. Το μεθοδολογικό πλαίσιο που προτείνεται είναι ολιστικό, εξελικτικό, κριτικό και πλουραλιστικό. Ως καταλληλότερη μεθοδολογία έρευνας προτάσσεται η Διαχρονική Συγκριτική Θεσμική Ανάλυση, ενώ για την ανάλυση των περιπτώσεων και την εξαγωγή συμπερασμάτων προτείνονται οι τεχνικές των αυθεντικών θεσμικών οικονομικών "απόδοση πλοκής" και "διαμόρφωση προτύπου".